– Er festepolitikken i samsvar med Finnmarksloven? Ønsker finnmarkingene å ha det slik?

Advokat Ole-Martin Jensen stiller sentrale spørsmål knyttet til Fefos eierstrategi.

UNIK KONSTRUKSJON: Advokat Ole-Martin Jensen tar for seg FeFo i denne kronikken.  Foto: Raymond Elde, Radio Nordkapp

Meninger

1. FeFos grunn

46.000.000.000 m2.

Førtiseks milliarder kvadratmeter. Finnmarkseiendommen/Finnmárkkuopmodat (FeFo) eier så mye areal at det er vanskelig å konseptualisere. Fordeler man det på alle innbyggerne i Norge – alle kvinner og menn, voksne og barn – gir det 8.500 m2, hver. Hvis FeFo skulle solgt én tomt på 8,5 mål hver dag, 365 dager i året, så ville det tatt 15.000 år før beholdningen var tom.

Men FeFo selger ikke. FeFo ønsker å eie eiendommene i Finnmark i et evighetsperspektiv. Konsekvensen av dette er at alle andre som ønsker tomt (finnmarkingene) må feste og betale festeavgift til FeFo i et evighetsperspektiv.

På FeFos hjemmesider kan man lese at FeFo ikke vil selge tomter med mindre de blir pålagt gjennom lov. Altså tvunget til å selge. Dette er FeFos «evighetsstrategi» og temaet for denne kronikken.

2. Fefo-hvaforno?

Hvis du lurer på hva FeFo egentlig er, så er du antakelig i godt selskap. FeFo er en juridisk konstruksjon av sitt eget slag. Mange tror at FeFo er et offentlig organ, eller et selskap som eies av alle finnmarkinger (et kooperativ; «litt ditt»).

Begge deler er en myte. FeFo er et selveiende privat rettssubjekt med et styre på seks personer. En næringsdrivende stiftelse, kan man godt si. FeFo trenger ikke å dele ut overskuddspenger til noen bestemte formål. I prinsippet kan FeFo forbruke sine inntekter på drift og oppbygning av egen organisasjon, i tillegg til avsetning av midler til neste års virksomhet.

3. Frikjøpe festetomt

Fester du tomt til bolig, gir tomtefesteloven deg rett til å innløse tomta når det er gått 30 år. (Om ikke kortere tid er avtalt i kontrakten.)

Å «innløse» betyr å tvangskjøpe. Det er en rettighet alle boligfestere i Norge har.

Fester man hyttetomt har man også denne rettigheten. Sør for Finnmark. I vårt nordligste fylke har FeFo fått unntak i tomtefesteloven. Unntaket gjør at FeFo kan nekte innløsning. Merk: FeFo «kan», men «må» ikke nekte innløsning. FeFo har valgt å benytte dette unntaket fullt ut: Ingen får innløse hyttetomt i Finnmark (les selv på fefo.no/eiendom/fritidshytte).

Tomter til andre formål – næring (butikk og handel, kontor, overnatting, servering, turisme etc.), industri (fiskeforedling, verkstedindustri, gruvedrift m.m.), kommunal tjenesteyting / infrastruktur (rådhus, friarealer m.m.) – er det ingen innløsningsrett på.

Kort sagt: FeFos evighetsstrategi betyr at det kun er boligtomter som kan (tvangs-)kjøpes.

For øvrig er Finnmark til utleie.

4. Når ble det slik?

FeFo ble stiftet i 2006. På styremøte 20. mars 2007 vedtok de sin første «Strategisk Plan». Evig eierskap var ikke en del av denne. Heller ikke i revidert Strategisk Plan for 2011-2014, var det etablert noen evighetsstrategi. Snarere tvert imot. I punkt 5.2.2 fremgikk at:

  • Tomtearealer som er regulert til utbygging og fradelt, kan selges eller bortfestes.

  • FeFos prispolitikk skal regulere og motvirke prispress på boligarealer i kommunene.

  • Alle større eiendomssalg til kommunene skal skje etter forhandlinger med utgangspunkt i den totale prisen for opparbeiding av arealet.

Evighetsstrategien ankom først med Strategisk Plan 2015. Her vedtok styret at: «Finnmarkseiendommen skal forvaltes i et evighetsperspektiv på vegne av framtidige generasjoner.»

5. Pålegger Finnmarksloven dette?

Nei.

Verken ordet «evighetsstrategi», «evighet» , «evig» eller andre variasjoner av ordet («uendelig» e.l.) forekommer i Finnmarksloven.

Heller ikke i lovens forarbeider, eller i Regjeringens orientering om Finnmarksloven, gir evighetsstrategien noe treff.

Det er faktisk ingen holdepunkter i loven eller lovhistorien (som jeg kan finne, i alle fall), om at FeFo aldri bør selge tomt unntatt i lovpålagte tilfeller.

Finnmarksloven legger tvert imot opp til tomtesalg. Loven har en regel (§ 10) som forteller hva FeFo-styret må legge vekt på, og hvilket flertallskrav som gjelder, i saker om salg av grunn. At denne paragrafen eksisterer, viser at Stortinget har forutsatt at FeFo kan selge arealer.

Loven som gjaldt før FeFo – jordsalgsloven av 1965 – slo eksplisitt fast at «Statens umatrikulerte grunn kan selges eller festes bort» (§ 2). Forarbeidene til Finnmarksloven tyder ikke på at det var meningen å stramme inn denne adgangen. Igjen, tvert imot: «Finnmarkseiendommen vil stå betydelig friere enn hva Statskog har gjort.» (Ot.prp. nr. 53 (2002-2003), side 117.)

Med dette som bakteppe, hvordan forsvarer FeFo evighetsstrategien?

6. Finnmarkslovens formål og FeFos økonomi

FeFo henviser ofte til Finnmarkslovens formål når festepolitikken er tema. Argumentet går slik: FeFo skal være selvfinansierende, og må ha en reserve som sikrer forsvarlig drift. Selger FeFo eiendom, risikerer man at det til slutt ikke er tilstrekkelige midler igjen til å drive FeFo. FeFo kan da ikke oppfylle Finnmarkslovens formål.

La oss se nærmere på gyldigheten av dette argumentet.

Først og fremst: Lovens formålsparagraf (§ 1) sier ikke at FeFo ikke bør selge tomt. Formålsparagrafen sier at loven skal tilrettelegge for at grunn og naturressurser i Finnmark forvaltes «til beste for innbyggerne i fylket og særlig som grunnlag for samisk kultur, reindrift, utmarksbruk, næringsutøvelse og samfunnsliv».

Skal man begrunne evighetsstrategien i lovens formål, må det derfor være basert på at feste er «til beste» for «innbyggerne i fylket».

Jeg er ikke overbevist om at full stopp i salg av tomter, og evigvarende feste, er til beste for innbyggerne i Finnmark. Hvis jeg som innbygger ønsker å eie min egen tomt, hvorfor er det til mitt beste at dette ikke er mulig? Hvorfor er det til mitt beste at jeg må kjøpe en leiekontrakt i stedet?

Er det til finnmarkingenes beste at de må være leilendinger til evig tid?

Det er i alle fall til utleierens beste å være sikret uendelige leieinntekter.

I mange diskusjoner om FeFos økonomiske evne og overskudd, blir det oversett at FeFo selv avgjør hvor stort/flott eller lite/nøkternt de vil drive. Ønsker FeFo flere ansatte, så ansetter de. Ønsker FeFo å investere, så investerer de. FeFo regulerer i meget stor grad sine egne kostnader, samtidig som de har stabile, forutsigbare inntekter. Inntekter minus kostnader gir overskudd.

Bevisbyrden bør derfor, etter min mening, ligge hos FeFo for at de «trenger» eierskap til 95 % av Finnmark (som forresten er mer areal enn hele Danmark), og en evigvarende portefølje av festekontrakter. Bevisbyrden bør ligge hos FeFo for at de ikke kunne klart seg med halvparten, en fjerdedel, eller 10 % av arealet. Det er ikke opp til andre å fortelle FeFo hvordan de kan drive effektivt med de ressursene de har.

7. Styrets personlige ansvar

Et argument som noen ganger trekkes frem er at de seks medlemmene av styret har et personlig erstatnings- og straffansvar. Argumentet er at hvis styret driver med «forringelse av verdien av finnmarkingenes eiendom» (som tomtesalg tydeligvis kan være!) så risikerer styret alvorlige, personlige konsekvenser.

Visste du at det er FeFos egen kontrollkomité som avgjør om det skal kreves erstatning av styremedlemmene? Det sier kanskje noe om realitetene i argumentet.

FeFo har solgt flere, såkalt lukrative tomter før Strategisk Plan 2015 ble vedtatt. Et eksempel er salget av «Gakorimyra Sør» til Alta kommune i 2012. Kommunen ville kjøpe det 79.000 m2 store utbyggingsfeltet for tilrettelegging av kommunale boligenheter til selvkost. Etter det jeg kan lese var det harde diskusjoner om pris og andre betingelser. FeFo og kommunen ble til slutt enige om en pris som var lavere enn FeFo opprinnelig ønsket seg, og høyere enn kommunen opprinnelig ønsket å betale. Det typiske utfallet av en frivillig forhandling.

Var beslutningen om å selge Gakorimyra Sør en erstatningsbetingende handling av det daværende FeFo-styret? Svaret er opplagt nei. Alene det faktum at kommunen ønsket å betale betydelige summer for arealet, gjør at vi trygt kan slå fast at overdragelsen var «til beste» for «innbyggerne» i Alta på det aktuelle tidspunkt.

La oss ikke glemme at FeFo fikk Finnmark gratis fra staten i 2006. Hensikten med gaven var ikke å tilgodese organisasjonen FeFo med millioninntekter fra utleie. Hensikten var at «finnmarkingene selv får eierrådigheten og ansvaret for forvaltningen av ressursene, mens staten trekker seg ut av grunneierrollen i Finnmark» (Ot.prp. nr. 53 (2002-2003), s. 8).

8. Finnmarkskommisjonen og rettskartleggingen

Det siste hovedargumentet for evighetsstrategien som jeg har merket meg, er at Finnmarkskommisjonen arbeider med å kartlegge bruks- og eierrettigheter på FeFos grunn. FeFo kan vel ikke selge før Kommisjonen er ferdig med sitt arbeid?

Jo det kan de. Kommisjonens arbeid er ikke avhengig av at FeFo eier tomta når kartleggingen finner sted. Dette fremgår direkte av Finnmarksloven § 29: Kommisjonen skal utrede rettighetene til den grunnen FeFo overtok i 2006. Altså ikke den grunnen FeFo eier til enhver tid.

9. Er tomtefeste en utdøende ordning?

Ordningen med leie av tomt til bebyggelse er ikke ny. Går vi et par århundrer tilbake i tid var det vanlig at såkalte «husmenn» bygslet jord (eller hustomt) fra jordeiende bønder, mot betaling av en årlig pengeavgift eller pliktarbeid. Dårlige levekår og betingelser avstedkom etter hvert en egen husmannslov i 1851, som skulle gi husmennene bedre beskyttelse.

Husmannsvesenet er historie, og samfunnet har gått videre. I dag har vi tomtefesteloven, som er Stortingets forsøk på å skape rimelig balanse mellom festerne og bortfesterne. Det er tydeligvis en vanskelig balansegang å finne, ettersom loven har vært gjenstand for mer enn 70 avgjørelser fra Høyesterett, og over 360 fra lagmannsrettene.

Tomtefesterforbundet, en landsomfattende interesseorganisasjon for eiere av hus/bygg på festet grunn, mener at tomtefesteordningen er utdatert, komplisert og på sikt bør opphøre i Norge.

Landets største politiske parti gjennom alle valg siden 1927; Arbeiderpartiet, fremholder i sitt nasjonale partiprogram at tomtefesteloven er «usosial og urimelig for den som bor eller har hytte på festa tomt», og at Ap har som mål å «avvikle tomtefesteloven på sikt» (arbeiderpartiet.no/politikken/tomtefesteloven). Tidligere justisminister Knut Storberget skrev følgende i en kronikk fra 2017:

«For Arbeiderpartiet er det et politisk mål at flere skal kunne eie sin egen bolig, og også sin egen tomt. Men dessverre er det mange som må leie tomta huset de eier, står på. De er prisgitt grunneierne i et system som minner mye om husmannskontrakter fra ei tid vi trodde vi hadde lagt bak oss. (...)

Arbeiderpartiet mener tomtefesteloven tilhører ei annen tid, der mange var husmenn og jobbet for en storbonde. Mange sto med lua i handa og eide ikke jorda de bodde på. I dag må det finnes bedre og mer rettferdige måter å løse dette på.»

Tomtefeste er altså en ordning som mange mener at bør fases ut. Er det «til beste for innbyggerne» i Finnmark at tomtefesteordningen likevel består gjennom FeFo? Hva skjer hvis Ap får gjennomslag for sitt partiprogram?

10. Avslutning

FeFo avgjør selv sin strategi. Styremedlemmene kan ikke instrueres. Verken stat eller kommune kan gripe inn i enkeltsaker og pålegge styret å beslutte salg eller feste av en bestemt eiendom.

Men styremedlemmene kan velges. Og de kan avsettes. Organene som oppnevner dem – Sametinget og Fylkestinget – kan velge og avsette medlemmer av FeFos styre basert på hvilken politikk de ønsker at styret skal føre.

FeFo er dessuten ikke beskyttet mot at loven endres eller presiseres, se Finnmarksloven § 20.

Evighetsstrategien blir av og til omtalt som FeFos «festestrategi». En mer treffende betegnelse er egentlig bortfestestrategi. Hadde strategien vært å feste, kunne FeFo solgt tomtene sine til finnmarkingene og festet de selv.


Ole-Martin Jensen

Linnet & Co Advokatfirma

Advokat/partner