Hvert år overdras over 80.000 boliger i Norge. Mange av disse selges uten ferdigattest, kun med midlertidig, tidsbegrenset brukstillatelse.
– Selger du boligen din uten ferdigattest kan du tape store penger, advarer eiendomsmegler Daniel André Adamsen hos EiendomsMegler1 i Alta.
Usikkerhet for kjøper
Han forteller at han og kollegene rett som det er kommer borti boliger der selger ikke har disse papirene i orden.
– Og det er negativt for både selger, kjøper og for oss som meglere. Megler har en undersøkelsesplikt opp mot slikt, og skal informere kjøpere eksplisitt om hvorvidt det foreligger en ferdigattest eller ikke. Når vi skriver i prospektet at huset kun har «midlertidig brukstillatelse», at det «ikke foreligger ferdigattest» og at dette vil være «kjøpers risikoansvar» – noe vi er nødt til å skrive – så er det enkelte kjøpere som trekker seg. Eventuelt går betalingsviljen noe ned, sier Adamsen.
En tapt kunde kan bety mye:
– Det blir et anslag, men taper du én kunde i budgivningen så betyr dette rundt 50.000 kroner for en bolig i Alta. Andre steder kan det bety enda mer.
Enkelt å fikse
Dette er ekstra surt, tatt i betraktning hvor enkelt det er å skaffe til veie ferdigattest. I enkelte tilfeller trengs det nemlig bare et brev til kommunen der huseier bekrefter at alt er i orden, andre ganger må rådgivende ingeniør sende inn en søknad for deg.
– Uansett er det verdt det å ha papirene i orden når du skal selge boligen. For uten disse papirene påfører selgeren kjøper en ekstra usikkerhet, og er det noe en boligkjøper ikke ønsker, så er det usikkerhet! Tenk deg at du har to identiske biler, kjøper du den med eller uten NAF-test? Det blir noe á la det samme her, sier Adamsen.
Et alternativ er å ta inn et forbehold om at ferdigattest skal på plass for selgers regning.
– Men dette vil gjerne selgeren unngå, fordi de frykter det blir ekstra stress i ettertid. Selger vil gjerne gjøre seg ferdig med salget, dermed blir det til at selger heller velger å gå glipp av flere potensielle kjøpere, sier Adamsen.
Uønsket usikkerhet
Også meglerne settes i en kjedelig situasjon:
– Vi skal fjerne mest mulig usikkerhet for kjøperne og for selgerne. For oss er usikkerhet uønsket rundt en salgssituasjon, ikke minst da vi her snakker om noe som er så enkelt å fikse!
– Så min bønn før 2016 til boligeierne er; skaff dere ferdigattest. Det vil både vi, kundene som skal kjøpe og selge bolig og faktisk også kommunen tjene på, sier Adamsen.
Nye regler gir problemer
Fagsjef Hanne Nordskog-Inger i bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak, Eiendom Norge, deler synet til megler Adamsen om at en ferdigattest kan ha en betydning for boligkjøpere.
Men om du skulle finne ut at det er på sin plass å fikse ferdigattesten nå, kan det være nye regler stikker kjepper i hjulene for deg:
– Nye regler trådte i kraft i sommer gjør at boliger bygget før 1. januar 1998 og som mangler ferdigattest ikke vil få søknaden om ferdigattest behandlet. Så om du sitter med en bolig bygget i 1997 eller tidligere uten ferdigattest, så vil du aldri få en ferdigattest heller, forklarer hun.
Sløve håndverkere
Det kan ifølge Nordskog-Inger være mange årsaker til at ferdigattest mangler i en rekke boliger. De virkelig gamle boligene har ikke ferdigattester, men blant boliger som skulle hatt ferdigattest er vanligste årsak til mangelen at håndverkerne som hadde ansvaret for å søke om ferdigattest bare unnlot å gjøre dette, og i stedet gikk videre til neste byggeprosjekt.
– Vi vet at håndverkere ikke tjener penger på papirarbeid, de tjener på å bygge. Kanskje har det vært sendt inn en søknad fra håndverkerne, men så har ikke denne blitt fulgt opp i ettertid fordi håndverkerne har gått videre til neste prosjekt. Og om huseier har slått seg til ro med en midlertidig brukstillatelse, så har gjerne den endelige ferdigattesten gått i glemmeboka, forklarer hun.
Ufullstendige kommunale arkiv må også ta på seg deler av «skylda» for at mange boliger mangler ferdigattester i dag.
– Vi vet at enkelte kommuner også har mistet slike papirer, eksempelvis i branner eller ved at kommunalt ansatte har hentet ut papirer fra de manuelle arkivene uten å putte disse tilbake. Over hele landet finner vi mangelfulle arkiver. Det er en av de største utfordringene meglerne møter på i dag – de kommunale arkivene er ikke til å stole på! Og kommer det et krav eller pålegg i ettertid der du som eier avkreves bevis for at du har alt på stell, så er det du som sliter dersom kommunen har rotet vekk papirene, påpeker hun.
Kan være alvorlig
– Hva kan konsekvensen bli av manglende ferdigattest?
– Kjøper ønsker jo ofte å vite det, men det kan ikke meglerne svare på. For det kan godt være dette ikke får noen konsekvenser, mens det i de riktig stygge tilfellene – om et hus har veldig store og viktige sikkerhetsmessige mangler – kan føre til at boligen blir erklært å være i en sånn tilstand at den ikke kan beboes. Det finnes en del tragiske skjebner der ute. Men vanligvis betyr det ikke noe som helst, rent praktisk, annet enn at det fører til en ekstra usikkerhet for kjøper, sier Nordskog-Inger.